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一半以上的城市,房产在亏钱?真实情况是 245个

2019-09-14 来源:财经白话 用手机看

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原标题:一半以上的城市,房产在亏钱?真实情况是 245个

  有人说,在调控的背景下,如今以统计局每个月统计的70个大中城市来说,至少一半的城市,所持有的房产在亏钱。

  他的理论是,按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算,有一半以上的城市拿着房子都是亏钱的。

  3%的租金回报率,小于5%的资金成本与4%的房屋折旧?#25163;?#21644;9%,再加上目前多数城市的房价停止上涨,有些还在回调。

  2019年7月份,70个大中城市中新房同?#26085;?#24133;小于9%的,有29个。

  总的收益率没能跑过成本,所以房产在亏钱。这个逻辑说得通吗?

  理论是这样的,正如本号多次强调的一个观点,投机客与炒房客能够炒房,一般都需要房价大涨的背景,慢涨或者滞涨,都无法承担投机客与炒房客的杠杆成本。

  牛市期间,疯狂的炒房客都是以巨大的杠杆,有的甚至不惜走民间借贷的路,杠杆率高达20%以上,这么高的成本率,如果当年房价没?#20449;?#36194;20%,基本亏钱。只要房价没有大涨,炒房客们都会亏得连衣服都没得穿。

  一般的投资客,?#27604;?#27809;有这么高的杠杆,资金成本一般没有这么高。

  一般的投资客所需要承担的资金成?#26223;?#25324;银行的贷款利率,目前苏州的贷款利?#39318;?#39640;,已经突破了6%,其他城市一般都在5.5%左右。

  至于上面说的折旧率,这个?#25293;?#21482;对中心城市以外的三四线城市有效,对中心城市而言,地?#38382;?#20110;一切,只要地段好,再破烂的房子,都能卖出天价。所以折旧率对于中心城市的房子是不存在。

  投资客还有承担的一个成本,是税费,尤其是二手房转手的时候,税费较高,包括契税(1%~4%)、个税(1%)、印花税(0.05%)、增值税(5%),总的税率成本在7%左右。

  7%的税率成本再加上5.5%左右的贷款利率成本,持有房产的成本在12.5%左右。?#27604;唬?#20320;的房子还可以出租,以3%的租金回报率来说,成本便少了3%,也即是说,一般持有房产的成本在9.5%左右。

  换言之,对于一般的投?#24066;?#20026;,房价一年的涨幅没?#20449;?#36194;9.5%就得亏,投资人就得亏。

  所以,正如本号一直强调的,管理层一直在强调房价稳定,稳定就是最好的调控。乍一看,没什么道理,对普罗大众来说,只有降房价才算真调控。

  但对于一个国家来说,既要考虑民众的购房压力,也不得不考虑金融系统的稳定性。如果房价波动性太大,势必会带来一些风险。

  唯有稳定,既能达到控制房价,打压炒房客的目的,又能不至于产生系统性风险。

  按照9.5%来对比统计局公布的7月份70个大中城市房价数据,的确有一半以上的城市,同比没?#20449;?#36807;9.5%。

  但统计局的数据,本号早就说过,看看就好。本号根据中国房价行情网追踪的数据,统计了全国321个城市房价同比情况后发现,9月份房价涨幅同比跑赢了9.5%的城市,有72个。

  如深圳、苏州、宁波、大理、昆明、兰州、呼和浩特、唐山、沈阳、哈尔滨、秦?#23454;骸?#27733;头、日照、三明、洛阳、临沂、九江、新余等。

  另外249个,没能跑赢。

责编:小晖

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